Propiedad de la tierra en Indonesia
Indonesia tiene fama de ser un país complejo en lo que respecta a la propiedad extranjera. Esta reputación no es del todo inmerecida, pero a menudo se exagera. Las normas son claras, las estructuras legales están bien establecidas y miles de inversores extranjeros han realizado compras aquí de forma segura. Lo que necesita es la estructura adecuada, el notario idóneo y alguien con experiencia. Eso es precisamente lo que ofrecemos.
Comprender los títulos de propiedad de la tierra
No todos los terrenos en Indonesia son iguales. El tipo de título determina qué posee, por cuánto tiempo y con qué seguridad. Estos son los dos tipos de títulos que encontrará con Mason Living:
SHM — Título de Propiedad Absoluta. El título de propiedad más sólido de Indonesia. Permanente, sin fecha de vencimiento y totalmente transferible. Como persona física extranjera, no puede poseer un SHM directamente, pero puede adquirirlo a través de PT PMA, una empresa indonesia de propiedad extranjera. Esto le otorga el control legal total del terreno a través de la estructura de su empresa. Para inversiones o proyectos de desarrollo de mayor envergadura, esta suele ser la opción preferida.
El HGB (Derecho a Construir, Hak Guna Bangunan) otorga el derecho a construir y usar un terreno por hasta 80 años, renovable. A diferencia del SHM, el HGB puede ser titular directamente de un particular extranjero, sin necesidad de constituir una sociedad. Se trata de un título legalmente sólido, ampliamente utilizado por compradores extranjeros en toda Indonesia. Para la mayoría de nuestros clientes que adquieren parcelas residenciales o de inversión, el HGB ofrece una vía clara y accesible hacia la propiedad.
Cada anuncio en nuestro portafolio indica claramente el tipo de título. Sin ambigüedades ni sorpresas.
El proceso de compra
— Paso a paso
Mantenemos cada transacción estructurada, transparente y protegida desde el primer contacto hasta la emisión del certificado final.
Paso 1: Seleccione su terreno. Explore nuestro catálogo e identifique una propiedad que se ajuste a sus objetivos. Estamos disponibles para videollamadas, visitas al sitio y recorridos detallados, tanto presenciales como virtuales.
Paso 2: Reserve con un depósito. Un depósito confirma su interés y retira la parcela del mercado mientras se lleva a cabo la debida diligencia. Este depósito se guarda de forma segura y es totalmente reembolsable si la debida diligencia no resulta exitosa.
Paso 3 — Depósito en garantía notarial: Sus fondos restantes y el certificado de propiedad del vendedor se depositan simultáneamente en una cuenta de depósito en garantía notarial. Ninguna de las partes puede acceder a los fondos hasta que el proceso se complete. Este es el principal mecanismo de protección de todas nuestras transacciones.
Paso 4: Diligencia debida. Nuestro notario realiza una revisión legal completa: verificación del título de propiedad, historial de propiedad, cumplimiento de la normativa urbanística, comprobación de gravámenes y situación regulatoria. Esto suele tardar entre una y dos semanas.
Paso 5: Transferencia o reembolso. Si la debida diligencia confirma que todo está en orden, se liberan los fondos al vendedor y se inicia el proceso de transferencia de propiedad. Si se detecta algún problema, se le devuelve el dinero íntegro. Sin riesgos ni pérdidas.
Paso 6: Certificado de Título a su Nombre. El Registro de la Propiedad (BPN) tramita la transferencia y emite el certificado. Este trámite puede tardar entre uno y tres meses, dependiendo de la oficina de registro. Realizamos un seguimiento de cada paso y le mantenemos informado en todo momento.
Costos e impuestos: qué presupuestar
Además del precio acordado del terreno, presupueste lo siguiente. Estos son estándares en toda Indonesia y se aplican a todas las transacciones:
BPHTB — Impuesto sobre la adquisición de terrenos: 5% del valor de la transacción. Lo paga el comprador en el momento de la transferencia.
PPh — Impuesto sobre la renta del vendedor: 2,5 % del valor de la transacción. Lo paga el vendedor, aunque en ocasiones se negocia dentro de la estructura del acuerdo. Siempre seremos transparentes sobre cómo se gestiona esto en cada transacción.
Honorarios notariales: Generalmente entre el 0,5 % y el 1 % del valor de la transacción. Cubren toda la documentación legal, la administración del depósito en garantía y el proceso de transferencia de título.
Configuración de PT PMA (si corresponde) Si elige comprar a través de una estructura de empresa extranjera, los costos de constitución de la empresa se aplican por separado. Trabajamos con socios legales de confianza que ofrecen una configuración de PT PMA sencilla y con tarifa fija. Le proporcionamos un presupuesto completo antes de que se comprometa a nada.
¿Necesito estar en Lombok?
No. Muchos de nuestros compradores completan todo el proceso de forma remota. Nos encargamos de las visitas al sitio, la fotografía y los recorridos virtuales en video. La firma de documentos se puede realizar mediante un poder notarial. Los fondos se transfieren directamente a la cuenta de depósito en garantía del notario desde el extranjero. Recomendamos una visita, pero no es un requisito para comenzar.
El siguiente paso
Reserva una llamada gratuita de 30 minutos con nuestro equipo. Te mostraremos las propiedades disponibles, responderemos a tus preguntas y te daremos una visión honesta de lo que hay y cuánto cuesta, sin presiones ni compromiso alguno.